재테크 | 왕초보를 위한 부동산 경매 교과서

부자로 가는 특급열차,

부동산 경매로 갈아타라!

★경기가 어려울 때 빛 보는 경매 시장

이제 막 결혼을 한 신혼부부들이 서울에서 자신의 집을 갖는 데 걸리는 시간은 어느 정도일까? 한 통계 조사에 의하면 평균적으로 9.2년이 걸리는 것으로 나타났다. 근 10년을 내 집을 갖겠다는 희망으로 아끼고 저축했을 때 가능한 시간일 것이다.

여기에 그 누구의 도움 없이도 남들보다 싸면서도 그 기간을 줄이는 방법이 있다. 바로 부동산 경매를 활용하는 것이다. 최근 경기 침체의 여파로 법원에는 절반에도 못 미치는 부동산들이 산더미처럼 쌓이고 있다. 경매 특성상 실물 경기가 나쁘면 나쁠수록 경매에 붙여지는 물건 수가 많아지고 유찰 횟수가 증가하기 때문이다.

경매는 그 누구의 특정 계층만이 활용하는 재테크 수단이 아니다. 과거와는 달리 차츰 경매가 새로운 투자 수단으로 떠오르면서 사람들의 인식이 바뀌고, 어느 정도의 공부만 병행이 된다면 그 어떤 재테크보다 낫다는 것이 일반화되고 있다.

그렇다고 경매를 하는 누구나 돈을 버는 것은 아니다. 고수익을 안겨주는 투자일수록 그 위험 또한 깊고 크다. 경매는 다른 재테크보다도 상대적으로 더 큰 금액을 이용하기 때문에 제대로 경매를 공부하지 않으면, 오히려 손해를 볼 수도 있다.

◐ 왕초보를 위한 제대로 된 경매 교과서!

경매가 21세기 새로운 투자 수단으로 부상한 반면, 오히려 경매로 손해를 보는 초보자들도 많다. 서점가에 즐비하게 늘어서 있는 경매책들이 하나같이 부르짖는 것처럼 경매는 그렇게 만만한 상대는 아니다. 어려운 경매 용어들과 까다로운 권리분석, 향후 물건의 시장 가치들을 정확히 파악하지 못하면 오히려 함정에 빠지는 경우도 많다.

그렇지만 경매에서의 위험은 미리 파악하여 쉽게 피해갈 수 있다는 장점이 있다. 복잡한 권리분석상의 문제들을 하나씩 풀어가다 보면 싸고 좋은 물건을 통해 얼마든지 대박의 꿈을 실현할 수 있다.

이 책은 오직 왕초보의, 왕초보에 의한, 왕초보를 위한 경매 교과서이다. 경매에 입문하는 사람들이 어려워하는 경매 용어에 대한 친절한 설명과 함께, 각종 공부를 보는 방법, 까다로운 권리분석에 대한 다양한 사례와 함께 고수들만이 아는 경매 비책까지 곁들이고 있다. 또한 초보자들이 빠질 수 있는 함정은 무엇이 있는지를 통해 특히 주의해야 할 사항들도 꼼꼼하게 실었다. 그리고 실제 경매로 일어나는 각종 분쟁과 소송을 경매 전문 변호사와 함께 풀어보는 내용까지 함께 실어놓았다.

이 책에서 제시하는 대로 읽고 따라하다 보면 어렵기만 하던 경매가 보다 쉽게 다가올 것이다. 부자로 가는 특급 열차는 다른 곳에 있지 않다. 부동산 경매로 부자의 꿈을 실현하라.

♣ 저자 소개

박갑현

경희대학교에서 부동산학을 전공(석사학위 취득)했다. 경매 정보업체 ‘지지옥션’에서 부동산 투자와 경매 상담 업무를 담당했다. 공인중개사협회와 지지옥션교육원에서 경매 강의를 하였고, 서울경제, 매일경제 등 여러 신문사에 경매 관련 칼럼을 기고했다. 매일경제신문사 부동산 전문가 위원으로 활동 중이며 현재 부동산투자전문회사 ‘지우에셋’ 이사로 재직 중이다. 저서로는「 부동산 경매 특급 성공법 」, 「 불황 모르는 부동산, 이제는 경매 (공저) 」 등이 있다.

권 정

연세대학교 법학과를 졸업하고, 사법연수원 34기로 수료하였다. 국회 재정경제위 등 주로 경제 관련 부처에서 입법정책 보좌관을 역임하였으며, 세종대학교 도시부동산대학원에서 부동산정책을 전공하고 있다.

현재 공증인가 강남종합법무법인의 구성원 변호사로서 건설 분야의 컨설팅 및 자문을 맡고 있으며, 부동산 재개발 및 재건축, 경매 등 주로 부동산 관련 분야를 전공으로 소송 업무를 수행하고 있다. 현재 (주)한라I&C, (주)대양디엔씨, 현대하이카다이렉트, 기술신용보증기금, (주)큐캐피탈파트너스, (주)동우열처리, (주)인터렉티비, (주)윈디플랜, (주)코인미디어랩, 새마을금고연합회 등 건설/부동산/투자/금융/보험 등 회사의 자문 변호사로 활약하고 있다. 그리고 대외적으로 STX 몽골리아 등 몽골법 관련 변호사로도 활동하고 있고, 지역적으로는 동작구 도시시설관리공단 인사위원회 인사위원, 동작구 방송토론 자문위원으로 위촉되는 등 다방면으로 폭넓은 활동을 하고 있다.

♣ 책 속으로

입찰 경쟁이 치열하여 시세보다 싸게 매입하기 어려울 때는 가격 상승률이 높은 물건을 골라야 한다. 가격 상승률이 높은 부동산은 수요에 비해 공급이 부족한 물건이나 개발 호재로 인한 수혜 지역 물건이 이에 해당된다. p. 34

경매에 나온 물건이 재개발지역에 속하는지 또는 건물을 지을 때 어느 정도의 규모로 지을 수 있는지를 알고 싶으면 토지이용계획서를 보면 된다. 토지이용계획서는 말 그대로 해당 토지에 건물을 짓거나 개발 행위를 할 때 필요한 토지 이용에 관한 아우트라인을 제시해준다. p. 57

부동산을 매각할 때에는 상대방이 대부분 평범한 일반인들이기 때문에 편리성을 강조하거나 시각적으로 호감을 느낄 수 있도록 적당한 치장을 하는 것이 좋다. 전문 투자자가 아닌 일반인들의 경우 부동산의 잠재적인 투자 가치보다는 당장 눈에 띄는 외형을 통해 매수 여부를 결정ㅎ라는 경우가 많기 때문이다. pp. 87～88

선순위 채권금액이 소액인 경우 후순위 권리자가 자신의 권리보호를 위해 빚을 대신 갚는 이른바 대위변제가 자주 이루어진다. 따라서 선순위 말소기준권리가 소액이고, 그 이후에 임차인이나 가등기권자 등이 있으면 대위변제로 인해 임차인이 대항력을 주장하거나 가등기권자가 소유권을 인수할 수 있으므로 조심해야 한다. p. 152

경매에서 공유자는 그 공유 물건에 한하여 한마디로 절대적인 입찰권리를 준 것입니다. 그런데 의외로 법률 상담을 하다 보면 이러한 공유자의 우선 권리를 알지 못하는 경우가 허다합니다. 특히 공유자가 이러한 권리를 행사하지 못함으로써 추후 경락인으로부터 공유물분할청구 등 어려운 상황을 다하는 경우를 많이 보았습니다. 그러므로 이 부분에 관해서는 입찰 참여자가 경락받지 못하면 한번 웃으면 되지만, 공유자가 이러한 권리가 있는지 알지 못해 크게 우는 경우가 많다는 점을 기억하시면 좋겠습니다. p. 191

♣ 차 례

PART 1 부동산 경매 상식 지수를 높여라

01 불황에 빛 보는 부동산 경매

02 부동산 경매의 첫걸음, 경매 절차가 궁금하다

03 경매에 대한 오해와 진실

04 장단점으로 분석해본 부동산 경매

PART 2 현장에서 바로 통하는 실전 경매

01 부동산 경매의 목적을 분명히 하라

02 물건의 옥석 가리기

03 현장 둘러보기(임장)

04 경매에서 꼭 필요한 관련 서류 확인

05 당락을 결정하는 입찰가 정하기

06 에지(edge) 있게 입찰하기

07 백전백승 낙찰 전략

08 경매의 완성, 명도하기

09 돈 되는 물건으로 만들기

10 지렛대 원리 활용하기

PART 3 똑소리 나는 권리분석 노하우

01 등기부등본 제대로 뜯어보기

02 권리분석의 시작, 말소기준권리를 찾아라

03 간단하게 임대차 내역 분석하기

04 제대로 모르면 손해보는 낙찰자에게 인수되는 권리

05 권리분석 실전 사례

PART 4 초보자들이 주의해야 할 함정

01 골칫거리 가장 임차인

02 말소기준권리 없애는 대위변제

03 여차하면 소유권 뺏기는 예고등기

04 때로는 후순위가 위험하다

05 대지권 미등기

06 전 소유자의 체납관리비

07 일정한 자격을 필요로 하는 경매 물건

08 유치권 신고된 물건

09 토지 또는 건물만 낙찰 받는 겨우

10 분묘는 법보다 관습

11 선순위 전세권은 배당 신청 여부가 중요

12 가등기는 경매 신청한 경우

13 특수주소변경

14 지분 경매

15 소유자가 행방불명인 주택의 명도

16 제시 외 건물

PART 5 부동산 경매 법률 클리닉

부록 : 알고 넘어가자! 주택?상가건물 임대차보호법